Ciudades sin Ciudad, de Fernando Trías de Bes en La Vanguardia
CIUDADES SIN CIUDAD
La estrategia de inmobiliarias como Marina d'Or, Polaris World y la malograda Llanera, que subieron como la espuma de la noche a la mañana, es bien conocida: adquirir hectáreas y hectáreas de terreno del arco mediterráneo para construir ciudades enteras vacacionales... y ya tenemos "la Florida europea"
El crack del 29 de Estados Unidos vino precedido, en 1925, por una gran burbuja inmobiliaria. Sobre la base de que vivir en Florida empezaba a ser más atractivo que en Nueva York, Chicago o Minneapolis, cientos de empresas se dedicaron a construir un mundo imaginario.
Acres y acres de Florida fueron parcelados. Para adquirir una parcela bastaba con un desembolso del 10%. Muchos de los compradores no visitaban los terrenos que adquirían. ¿Para qué, si podían revenderlos en unos meses con suculentos beneficios? En la especulación se pierden de vista paulatinamente las razones que originan el aumento de valor. Mientras haya gente dispuesta a pagar más, ¿qué otra razón necesita un inversor?
El deseo de hacerse rico llevó a la gente a límites insospechados. Solares valorados a 8.000 dólares se vendían a 75.000 al cabo de unos meses. A los terrenos situados a diez, quince e incluso veinte kilómetros del mar los llamaban "zona de playa". El caso más flagrante fue el de Nettie, a pocos kilómetros de Jacksonville, una ciudad que no existía ni existió nunca, pero cuyos terrenos se cotizaban en función de lo cerca que quedaban de la zona comercial de la inexistente metrópolis.
El final de la historia es conocido. En la primavera de 1926 el número de compradores empezó a decrecer. No era tan sencillo revender los solares de las ciudades fantasma. Pero, al igual que en la bolsa, faltaba un detonante. Todo crack precisa un suceso que desate el miedo y propicie las ventas masivas que preceden al derrumbe de los precios. En este caso fue un huracán que arrasó Florida el 18 de septiembre de 1926. No era algo nuevo, pues es una zona con continuos vendavales y esto ya se sabía antes de la especulación. Poco importa. "Después de esto, nadie querrá vivir en Florida", dijeron los medios. Y los ya tambaleantes precios se desplomaron.
España, año 2007. Tenemos unas cuántas Netties: Marina d´Or, Polaris World y la malograda Llanera. La estrategia de estas inmobiliarias que subieron como la espuma de la noche a la mañana es bien conocida: adquirir hectáreas y hectáreas de terreno del arco mediterráneo para construir ciudades vacacionales enteras. Marina d´Or está frente al mar, pero algunos de los resorts de Polaris y de Llanera están (o estaban) previstos en el interior, en algunos casos a cincuenta kilómetros del mar.
ENSANCHAR EL MERCADO
Casas, villas y apartamentos de ciudades que no existían se pusieron a la venta. Muchos inversores y algunos particulares desembolsaron la paga y señal. Los precios eran muy buenos porque la repercusión del terreno era mucho menor que en primera línea de mar. La idea era ensanchar el mercado, hacer del interior de España la segunda residencia de ingleses, holandeses o alemanes. Gracias a las compañías low cost, un carnicero de Portsmouth podría venir a pasar un fin de semana a su villa de Murcia a un coste inferior que si tuviese que pasar dos días en Liverpool. El segundo público era el numeroso ejército de prejubilados alemanes que, por un 20% de lo que obtienen por la venta de su piso en Alemania (o a cambio de un vitalicio), tendrían su lugar de retiro bajo el Spanish Sun. El boom inmobiliario del arco mediterráneo español recibió, de hecho, el nombre de "la Florida europea".
El lector cree adivinar lo que ahora viene a continuación, que voy a aventurar un crack bursátil, estableciendo un paralelismo entre la burbuja inmobiliaria de 1925 y la crisis inmobiliaria actual. Si después hubo un crack, esta vez, también lo habrá.
Pues no. He aprendido que, en economía, predecir es absurdo. Laurence Peter (1919-1988) definió al economista como el experto que mañana sabrá por qué lo que predijo ayer no ocurrió hoy.
Así que veamos el caso de ciudades sin ciudad que, al contrario que Nettie, sí fraguaron. Tal es el caso de Brasilia, capital de Brasil, proyectada en un espacio vacío para albergar tras su construcción a medio millón de habitantes y con el objetivo de desplazar la capital al interior del país. Oel de Putrajaya, capital administrativa de Malasia, a 70 kilómetros de Kuala Lumpur y fundada hace sólo doce años y donde ya viven 75.000 personas. Es interesante el caso de Chandigarh, una ciudad india de 900.000 habitantes que sirve de capital a dos estados: Punjab y Haryana, y cuyo primer arquitecto fue el suizo Le Corbusier. La ciudad tiene 60 sectores numerados del 1 al 60 aunque Le Corbusier omitió el sector 13 por ser el número de la mala suerte. San Petersburgo, Washington D. C., Canberra o La Plata nacieron de la nada, convirtiéndose directamente en una gran ciudad.
¿Por qué unas ciudades sin ciudad cuajaron y otras no? Si la crisis inmobiliaria hubiera tardado más en llegar… ¿habrían prosperado los proyectos urbanísticos de Llanera?
CREAR ALGO GRANDE
Es muy fácil juzgar a toro pasado y señalar con el dedo a quienes desearon crear algo grande, aunque procuraran lucrarse con ello y aunque, como es el caso de Marina d´Or, el impacto ecológico de su proyecto ha sido ampliamente denunciado (pero eso es otro tema). Las grandes sociedades, los grandes imperios, las grandes empresas surgieron de personas con las mismas ambiciones e irracionales sueños que las que se estrellaron.
La sociedad moderna convierte a un héroe en un villano en cuestión de semanas. La frontera entre el visionario y el loco es preocupantemente tenue. Es difícil dilucidar dónde está la diferencia, por qué algunos megalómanos triunfan y otros no lo hacen. Quizá el factor explicativo sea la suerte, las circunstancias o estar en el lugar apropiado en el momento apropiado. O que, como acuñó el gran economista inglés Alfred Marshall (1842-1924), "la economía no es más que un vano intento de narrar psicología". Bienvenidos a la economía, bienvenidos a Nettie.
Fernando Trías de Bes. Licenciado en empresariales y MBA por Esade. Fundador de la consultoría Salvetti & Llombard. Especialista en innovación y creatividad. Sus libros de management han sido traducidos a 35 idiomas. Cultiva también el género de novela.
