Fadesa o el juego de la ruleta rusa, de S. McCoy en El Confidencial
Miren lo que les digo. O estoy muy equivocado, o Martinsa-Fadesa pasará a los anales de la historia empresarial de este país. La pregunta es en calidad de qué: como el éxito sin precedentes de unos gestores que apostaron a rojo cuando en el tapete sólo había cuadros negros, lo que acrecentará sin duda su mérito, o como un fracaso sin paliativos de aquellos que, siendo listos, creyeron ser más listos que nadie, elite de apestados que cuenta con numerosos miembros desde la intervención de Banesto, allá por el Día de los Inocentes del año 93. Así es la situación de la inmobiliaria que fuera de Jove y familia: cada paso que da, juega a doble o nada. A más riesgo, sin duda, mayor recompensa. O no. Por si acaso, no la pierdan de vista.
Le dijo el zorro al principito: “Lo esencial es invisible a los ojos”. Pues va a ser que no. Pechada a CNMV que se ha pegado servidor a raíz de la venta apresurada de hoteles y suelo a un don Manuel que ya se aseguró, en el acuerdo de fusión, la finca de caza, el avión y el Bentley. Curiosidades de archivo. Objetivo: la búsqueda de datos sobre la situación financiera real de la compañía en un momento en el que los inversores, que habían jugado a las opciones con la vivienda, asumen la pérdida de la prima o señal –entre un 10% y un 20% de las preventas se cancelan-, la gestión de suelo rústico ha sufrido un parón importante con la nueva regulación y las rentas parecen la única tabla de salvación para hacer frente a determinadas obligaciones crediticias.
Los hechos. Fernando Martín, Antonio Martín Criado y sus socios, -entre ellos ilustres como Loli Ortega o los hermanos Salazar-, compran Fadesa con dos créditos, de 3.000 millones de euros en total, a un tipo de interés, inicialmente pactado, de Euribor más un diferencial del 2,5%, luego ampliado, a finales de junio, al 3,5%, según información de Bloomberg no desmentida por la compañía. Como garantías, todo. Pignoración de las acciones de la Fadesa fusionada, -que incorpora la deuda anterior al balance agregado hasta superar los 5.000 millones de euros-, promesa de hipoteca de determinados inmuebles, no desglosados, y prenda de determinadas cuentas. Paradójicamente el proyecto de fusión señala, como sus dos primeras finalidades, “el aumento de la capacidad de generar flujos para atender el pago de la deuda y la capacidad de reducir los gastos financieros derivados de la operación”. Alucina, vecina. En fin, Serafín, que viene Bartolo.
Supongamos, siendo generosos, que la financiación se cerró a un coste medio del 7% y que poco ha importado el reciente tensionamiento del interbancario porque, nada más establecerse los términos del acuerdo, se fijó un swap de tipos de interés. En Román Paladino, y siempre que no se produjeran amortizaciones anticipadas, ese 7%, apalancamiento anterior de Fadesa aparte, supone un servicio de la deuda de 210 millones de euros al año como gastos financieros, millones que tienen que entrar limpios del negocio, que ya está bien. Duro pero factible. Pero, ah amigo, aunque los segundos 2.000 millones son un crédito bullet, -esto es, donde el principal se paga a vencimiento-a dos años, teniendo plazo los nuevos propietarios hasta entonces para la renegociación de condiciones, no ocurre lo mismo con los 1.000 primeros. Estos exigen una devolución del 20% a los seis meses (200 millones), otro 25% a los nueve meses (otros 250), a los doce meses un 27,5% (275 del ala) y, por último, otro 27,5% a los quince meses (275 más). Si tomáramos como referencia la fecha de disposición, al menos la comunicada a CNMV, -el pasado 23 de marzo en hecho relevante-, las cuentas claras y el chocolate espeso: Martinsa habría estado obligada a hacer el primer pago, según información pública sujeta a alteración posterior no comunicada, a finales del mes de septiembre, coincidiendo, precisamente, con la venta de activos a Jove. Curioso.
Veremos a ver la capacidad financiera que muestra el balance agregado una vez se haga público. Será determinante para conocer el músculo de la compañía y su verdadero nivel de apalancamiento sobre los activos, una vez que apliquemos un coeficiente corrector importante a determinados suelos. Entre tanto, la duda no puede ofender, es legítima. Al menos la que se desprende de la información que la propia compañía ha aportado al regulador. Por el camino, no lo duden. Fadesa-Martinsa venderá nuevos suelos, colocará los hoteles que quedan al Blackstone de turno o a quien se tercie, mirará con nostalgia a Marruecos y buscará nuevos accionistas. ¿El resultado? En el juego de la ruleta rusa sólo uno de los agujeros tiene la bala. Pero el problema es ese, que hay bala. Y Fadesa-Martinsa tiene el revolver en la mano. Si suena click, el alivio hará pronto olvidar el miedo. Mientras, hay que seguir jugando, aunque sea desde el G-14.
