INMOBILIARIO

Al entrar en un centro comercial, pisar una oficina o visitar una nave logística casi siempre se desconoce el nombre del propietario del inmueble. Muchos de estos edificios pertenecen a fondos inmobiliarios, ya sean locales o extranjeros.

Todos ellos compiten a la hora de adquirir bienes directamente a las promotoras patrimonialistas, como Colonial, Testa de Sacyr Vallehermoso o Nozar, aunque a la vista de su endeudamiento actual bien podrían convertirse en sus proveedores de inmuebles.

En los últimos años los fondos han visto como surgían competidores entre las grandes fortunas españolas, dedicadas a invertir en ladrillo. Es el caso de Pontegadea, vinculada a Amancio Ortega, presidente de Inditex; Omega Capital, de Alicia Koplowitz; Metropolis, de varios empresarios catalanes, o Reig Capital, de la familia andorrana del mismo nombre. Los últimos en sumarse a esta moda de comprar y promover inmuebles han sido los fondos de capital privado, que han creado vehículos específicos para el sector, como Carlyle.

Durante los dos últimos años, los fondos han dado un poco la espalda al mercado español por los altos precios y las bajas rentabilidades que ofrece, pero ahora vuelven a mirarlo con entusiasmo. La crisis que atraviesa el sector residencial y la estabilización de los precios podrían convertirse en su mejor aliado. "El precio medio de cada transacción está en 30 millones", explica Jaime Alonso-Allende, socio de Cushman & Wakefield, en Madrid.

En lo que va del 2007, BBVA el volumen de inversión Santander en oficinas de estos cazadores Inverseguros de gangas ascendió a 2.683 millones. Del total, 301,5 millones se invirtieron en Barcelona y 363,95 millones en Madrid, según datos de Jones Lang Lasalle.

Las carteras de la mayor parte de los fondos foráneos son paneuropeas, con vistas a diversificar el riesgo geográfico. Suelen mantener el inmueble una media de entre tres y siete años, aunque en ocasiones la rotación se produce con más rapidez. Según Virginia Asenjo, directora de inversiones de Knight Frank, "buscan activos que conllevan poca gestión, que den buena rentabilidad y recorrido de futuro".

Los nueve nacionales, cuya fiscalidad les favorece, ya que sólo tributan al 1%, son bastante dinámicos y han cerrado el paso de los extranjeros, sobre todo por su agilidad a la hora de tomar decisiones.

Otras de sus ventajas es que están exentos del 95% del impuesto de transmisiones patrimoniales.

Para Vanessa Gevers, directora de inversión de Jones Lang Lasalle, "los oportunistas buscan tasas de retorno del 12%, pero asumen grandes dosis de riesgo", mientras que los conservadores obtienen rentabilidades de en torno al 5%.

Algunas gestoras internacionales cuentan con fondos inmobiliarios propios, aunque en ocasiones ellas mismas gestionan los inmuebles, como es el caso de la británica Grosvenor o la holandesa Vastned. General Electric es una de las que más activas se han mostrado en los últimos años: ahora ofrece 4.000 millones por el patrimonio inmobiliario del Banco Santander.

El patrimonio de los fondos alemanes ascendió a 75.500 millones en el 2006, mientras que el de los españoles apenas superó los 8.000 millones, según datos de Inverco. Francia es el país que contaba con más fondos a finales del 2006 (152), seguida de Alemania, que tenía 39, y Bélgica, con 25. España - donde una reciente legislación permite a los fondos incluso adquirir suelo y convertirse en promotores- a finales del 2006 contaba únicamente con seis fondos inmobiliarios.