Las oficinas se quedan en el centro, de Rosa Salvador en La Vanguardia
INMOBILIARIO
El parón en la venta de viviendas frena la desaparición de la actividad empresarial del Eixample
En los últimos cinco años más de sesenta grandes empresas han dejado sus sedes en el centro de la ciudad para ubicarse en edificios más modernos en la periferia. Sus viejas oficinas dejaron paso a viviendas y hoteles que han cambiado la fisonomía urbana. El parón que sufre el mercado de la vivienda ha detenido este fenómeno
El mercado inmobiliario no se detiene y ahora que la vivienda flojea las oficinas vuelven a tomar el relevo. En los últimos cinco años el cambio de uso de más de sesenta edificios de oficinas del centro de la ciudad ha transformado el paisaje de los principales ejes del Eixample: donde antes había sedes bancarias y de grandes empresas han aparecido hoteles y viviendas de lujo. Ahora, sin embargo, esta tendencia toca a su fin: en el primer semestre del año sólo han cambiado de uso dos inmuebles, según los datos de la consultora Cushman& Wakefield, frente a los diez de media que cambiaban de uso cada año entre el 2002 y el 2005.
Según Cushman, "el incremento del precio de las oficinas y la ralentización de la demanda de vivienda han disminuido el diferencial de precios que existía en los últimos años entre ambos productos, y ha desalentado a los inversores que pensaban en comprar inmuebles con vistas a transformar su uso".
En Barcelona, por ejemplo, Núñez y 11.338 Navarro mantendrá como oficinas los dos edificios comprados a Bayer y situados en la confluencia de las calles Còrsega 1999 y Pau Claris, una ubicación que hace pocos meses hubiera parecido ideal para otros usos. Renta Corporación también mantendrá oficinas en un inmueble recientemente adquirido en la confluencia de las calles Balmes y Consell de Cent, y Aisa ha desistido de su propósito inicial de transformar la antigua sede de Iberia en paseo de Gràcia en viviendas. El único gran proyecto de transformación en marcha lo protagoniza Carlyle, que convertirá en viviendas el edificio Estel de Telefónica en avenida Roma, y sólo su gran envergadura mantiene elevada la superficie global transformada en Barcelona en el primer semestre.
Enric Venancio, director general de Renta Corporación, explica que cambiar el uso de un inmueble de oficinas es más complejo, más lento y más caro que mantener su uso. "Por ello - señala- es una operación que sólo es rentable cuando hay una diferencia notable de precio entre ambos productos: en las viviendas de la gama más alta". Fuentes inmobiliarias señalan que en Barcelona, por ejemplo, el precio de la vivienda oscila entre los 4.500 y los 12.000 euros/ m2,mientras que el de las oficinas va desde los 1.800 hasta los 7.700 euros. Por ello, en zonas del Eixample donde el precio de la vivienda no es muy superior a los 6.000 euros el sobrecoste asociado a la transformación del cambio de uso del inmueble ya no es rentable.
Oriol Barrachina, director de la oficina de Barcelona de Cushman & Wakefield, señala que "en zonas como paseo de Gràcia han confluido muchas promociones de viviendas de 12.000 euros / m2y en la ciudad no hay tanta demanda para ese tipo de producto: sus ventas se han resentido. En cambio, hay muchas empresas que demandan oficinas en la zona prime (el eje paseo de Gràcia-Diagonal) y en sus aledaños, y prácticamente no tenemos oferta". Venancio explica que su empresa detecta también una gran demanda de oficinas en la zona centro "tanto de inversores como de empresas que buscan espacio en alquiler. Son firmas que buscan ubicación para 20 o 30 personas: a veces pequeñas sedes para los despachos del presidente y los principales ejecutivos, mientras el resto de los empleados está en una ubicación periférica".
Renta ha sido una de las empresas que se han adaptado a la nueva coyuntura inmobiliaria: el año pasado el 56% de los ingresos procedía de la venta de viviendas y el 35% de oficinas, y este año en cambio las oficinas supondrán el 44% de las ventas y la vivienda sólo el 36%. Según Venancio, "como nos especializamos en edificios ubicados en los centros urbanos, tenemos la flexibilidad de buscar el uso más adecuado a la situación del mercado en cada momento".
La incertidumbre del mercado inmobiliario no ha reducido, sin embargo, las agosto reubicaciones empresariales, uno de los de 31 principales motores del mercado inmobiliario de Barcelona. Según Barrachina, "ya existe una cultura arraigada en las grandes empresas de preferir edificios funcionales y modernos, aunque estén ubicados en zonas menos céntricas, y dejar sus viejas sedes del Eixample, viejas y obsoletas, donde tienen a la gente repartida en diez plantas. Con el traslado mejoran en prestaciones y además bajan el coste del alquiler". A su juicio, casos como el traslado de Roche, Winterthur o Anuntis a Sant Cugat, o de Grupo Torras, Schneider o Enciclopèdia Catalana al Poblenou, de Agbar a Glòries o de Gas Natural a la Barceloneta marcan una tendencia que no se detendrá.
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