Actualmente, en la mayoría de los países europeos, la gente necesita pedir mucho más dinero que hace unos años para comprar una vivienda. Los precios son mucho más elevados que hace diez años; el coste real hoy es el doble que a mediados de los 90. En los últimos meses, los tipos de interés han aumentado en toda Europa y pueden seguir aumentando. En vista de esto, no es sorprendente que los gobiernos y los bancos centrales estén preocupados por la viabilidad de la deuda hipotecaria.

Los precios de la vivienda y los crecientes tipos de interés suscitan grandes preguntas sobre el diseño de las hipotecas más adecuadas para esta situación. Estas cuestiones preocupan mucho en Reino Unido (donde el Gobierno ha comenzado a buscar soluciones), pero se trata de un problema que atañe a toda Europa.

Los precios de la vivienda y los crecientes tipos de interés suscitan grandes preguntas sobre el diseño de las hipotecas más adecuadas para esta situación. Estas cuestiones preocupan mucho en Reino Unido (donde el Gobierno ha comenzado a buscar soluciones), pero se trata de un problema que atañe a toda Europa.

¿Qué tipo de hipotecas serán más adecuadas en un mundo en el que los precios de la vivienda son más elevados que los ingresos pero pueden ser volátiles y no se puede presuponer que continúen aumentando? De manera abrumadora en toda Europa, hoy en día la hipoteca sigue siendo un contrato nominal con amortizaciones no relacionadas con las fluctuaciones en los precios al consumo o con los precios de la vivienda. En muchos países, la amortización también se ve seriamente afectada por las fluctuaciones en los tipos de interés nominal a corto plazo.

Existen inconvenientes con este tipo de contrato de préstamo: el coste global real de amortizar el préstamo es incierto; el coste inicial de liquidar la hipoteca es generalmente superior en términos generales a lo que luego resulta –lo que supone una característica extraña, dado que la mayoría de la gente percibe ingresos más elevados, no ingresos inferiores, a medida que pasa el tiempo- ; y el perfil de pagos reales es volátil y puede ser muy delicado y muy sensible a pequeños cambios en la inflación.

Hipotecas indexadas

Existen potencialmente grandes ventajas cuando el coste de las hipotecas en términos reales es más predecible y también cuando se disponen de algunos elementos del coste de la amortización de la deuda relacionados con los cambios en el valor de la vivienda. Las hipotecas que presentan estas características se denominan hipotecas indexadas.

Por supuesto, no se trata de ningún concepto nuevo. Durante veinticinco años, el Gobierno del Reino Unido ha estado emitiendo –con mucho éxito– deuda vinculada a un índice. Otros países del mundo entero han seguido este ejemplo.

Con hipotecas indexadas, la tabla de amortizaciones puede depender de los precios al consumo y también, potencialmente y en cierta medida, de los precios de la vivienda. Las amortizaciones están relacionadas con los tipos de interés reales. Fundamentalmente, los tipos de interés reales son menos variables que los nominales. Las hipotecas vinculadas a un índice presentan el beneficio afín de generar una obligación real con una pendiente menos descendiente de amortizaciones a lo largo del tiempo y también una menos volátil. La obligación de liquidar la deuda es mucho más inferior en los primeros años de la hipoteca que en el caso de una hipoteca estándar (nominal), lo cual es una característica deseable puesto que es en este caso cuando las cuestiones de viabilidad son más graves.

Actualmente las hipotecas indexadas apenas se ofrecen en Europa. ¿Querrán los prestamistas ofrecerlas? Existen sólidas razones para creer que llegará la innovación porque los productos que son adecuados para los prestatarios crean activos financieros que deberían satisfacer a los inversores. Como resultado de este tipo de préstamo hipotecario indexado se pueden crear valores que permiten a los inversores recibir flujos de ingresos que están relacionados con la inflación de precios al consumo y también, potencialmente, con la inflación del precio global de la vivienda. Éstos podrían llegar a representar una ampliación útil a la oferta de bonos existentes vinculados a un índice que crean unos rendimientos que suponen un importe fijo superior a la inflación de precios al consumo. En este momento, estos bonos son emitidos de forma abrumadora por gobiernos, con algunas emisiones limitadas al sector privado (a menudo, procedentes de empresas de servicios públicos).

Existen sólidas razones para creer que llegará la innovación porque las hipotecas indexadas crean activos financieros que deberían satisfacer a los inversores –así como crear importantes beneficios para los prestatarios.