Inoportuna y con un futuro incierto. Así definen los expertos la norma que establece un nuevo régimen para valorar el suelo. En las expropiaciones, el precio del terreno se ajustará a su situación actual y no a la que pueda llegar a ser, lo que provocará su abaratamiento.

Para plantar cara a la especulación del suelo de la vivienda, para erradicar la corrupción urbanística y para contribuir a un desarrollo medioambiental sostenible, el pasado 1 de julio entró en vigor la nueva Ley del Suelo, dando el pistoletazo de salida a una etapa llena de polémica.

En el segundo debate organizado por Ernst&Young Abogados y EXPANSIÓN, varios expertos del sector inmobiliario intentaron despejar algunas de las incógnitas despertadas ante la aprobación de la Ley del Suelo, quedando así derogada la Ley del Régimen del Suelo de 1998, aquélla que liberalizó el suelo para abaratar el precio de la vivienda y mejorar la competitividad de las empresas.

Las quejas suenan al unísono: la nueva legislación ha sembrado un ambiente de incertidumbre. Lourdes Ramírez, responsable de Gestión Urbanística de Sacyr Vallehermoso, destaca la inquietud que se ha generado ante la aplicación de dicha ley. “Cuando las comunidades o el propio Ministerio de Vivienda necesitan un manual para entender una ley, me preocupa, porque la ley en sí misma debería ser lo suficientemente clara”. Delfín Fernández, responsable de Urbanismo de Ernst & Young Abogados, la define como una ley “difícil de interpretar, inoportuna en el panorama actual, y que implica una inseguridad jurídica en la aplicación”.

Uno de los cambios es que, a los titulares de suelo urbanizable, se les obliga a ceder hasta el 20% de la edificabilidad media ponderada de la actuación. “A medio o largo plazo, si todos jugamos con las mismas reglas, si todos aguantamos las mismas cargas, el mercado debería ser el que determine si se compra una vivienda o no”, considera Edouard Fernández, director general de Hines. Por su parte, José María Rojí, socio de Ernst & Young Abogados, tiene la sensación de que, con esta ley, “se intentan solucionar unos problemas que son otros”.

Suelo urbano y rural

Otra de las grandes novedades incorporadas es la reducción de las tres tradicionales categorías de suelo –urbano, urbanizable y no urbanizable–, a sólo dos: urbano y rural. Ahora, el suelo se tasa en función de su realidad y no en función de las posibles expectativas urbanísticas.

Luis Hierro, jefe del Departamento de Suelo de Vallehermoso, se muestra en desacuerdo con este punto, ya que “precisamente, en este momento, la propia economía debería marcar el precio del suelo”. El directivo prefería la ley derogada, “que luchaba por reducir el precio de la vivienda y del suelo mediante la liberaliación, no por la intervención”, añade. Carlos Feio, director de Expansión y Desarrollo de Grupo Pinar, critica las altas exigencias de la ley, y la define como “el principio inspirador contra el derecho de propiedad”.

José Antonio Ruiz, director general de Suelo y Urbanismo de Reyal Urbis, se muestra más optimista, y ha detectado la voluntad de algunas comunidades autónomas “para sortear algunos aspectos de la ley”. Mariano Miguel, consejero delegado de Colonial, piensa que la situación coyuntural del mercado pesa “mucho más” que la propia ley. El problema “gravísimo” que contempla es el precio de abaratarla, y cree que, “si se quiere abaratar, el Gobierno tiene que reducir plazos e incertidumbres”.

Víctor Gómez de la Cruz, director general de Ernst & Young Abogados y moderador del debate, recuerda que uno de los puntos que ha generado mayor controversia en la nueva ley es la obligación de reservar un mínimo del 30% de la edificabilidad del suelo para viviendas protegidas y limitar el precio al que se pueden vender o subastar los terrenos públicos.

Ruiz considera que no se debería elevar el porcentaje de viviendas protegidas, sino “favorecer a cada persona en particular”, y considera que, aunque sea legal, no son justas “las diferencias de precio entre una vivienda libre y una protegida en una misma calle”. Por su parte, Ramírez solicita que se exija una edificación en los solares destinados a vivienda protegida. “Hay mucho suelo reservado que no se está edificando, y se debe reclamar esa promoción”, demanda.

Para desincentivar la especulación, la ley establece un nuevo régimen de valoración del suelo. Una medida que, para los expertos, sólo persigue abaratar las expropiaciones. Con esta regla, Ruiz recuerda que se establece un “injustiprecio” irrisorio a los titulares del terreno que es susceptible de vulnerar la Constitución y, de hecho, contradice la doctrina jurídica del Tribunal Supremo.

El agente urbanizador

La figura del agente urbanizador, que actuará como intermediario entre la Administración y los propietarios a la hora de tramitar la urbanización de un terreno, es otra primicia de la actual ley. Los expertos destacan la virtud de esta figura. “A pesar de que creo que tiene aspectos muy positivos, considero que hay que buscar nuevas fórmulas para gestionar el suelo urbanístico”, defiende Ruiz. Hierro también está de acuerdo en una única regulación, “siempre y cuando se cumplan unos plazos establecidos”, apostilla.

Los profesionales inmobiliarios subrayan que la gran pregunta es descifrar qué va a pasar ahora. “Al final, el sentido común abrirá paso, porque no contemplo la necesidad de esta ley”, comenta Hierro.

Miguel recuerda que la ley nace en un momento complicado, “con unos efectos no previstos que provocan más incertidumbre todavía”. Ramírez acentúa la “situación de paralización” del promotor ante el “desconocimiento” de cómo se va a desarrollar esta ley. Ruiz define la “rigidez” en las soluciones frente a la “flexibilización” que se necesita. Lo más difícil para Feio es “prever los resultados en su aplicación, lo que la convierte en una ley inoportuna”.

Por último, Rojí hace un llamamiento a la Administración pública. “Debe tener un marco legal, exigir unos plazos y reducir el intervencionismo”. Para todos, la nueva Ley del Suelo no es todo lo eficaz que debería ser.