SE PUEDE afirmar, en general, que la fiscalidad sobre la vivienda es una actividad extensa, compleja y rodeada de cierta confusión. La extensión o amplitud viene dada por el número de figuras tributarias que inciden sobre el inmueble en las diversas fases de su ciclo (construcción, adquisición, uso, transmisión posterior, etcétera), así como por el número de administraciones públicas que confluyen y protagonizan esa tributación. La complejidad se motiva por la variedad de objetivos que persigue dicha fiscalidad (suficiencia financiera, promover comportamientos eficientes, incentivos económicos, redistribución de rentas...). Finalmente, diremos que la confusión nace porque los contribuyentes no suelen ordenar o sistematizar su incidencia final en términos netos, lo que tiende a generar una percepción distorsionada o ilusoria de esta realidad impositiva.

Dos ejemplos ayudarán a entender mejor la situación. El primero se concreta en la siguiente pregunta: ¿cuál es la fiscalidad agregada que soporta la persona que adquiere una vivienda destinada a ser residencia habitual? Porque la construcción o compra de esa vivienda está gravada por tributos diversos de carácter municipal, autonómico y estatal, devengados en tiempos distintos, que finalmente soporta el adquirente. Pues bien, conviene subrayar que esa fiscalidad conjunta o agregada sobre la vivienda es para el comprador final nula, o incluso negativa, al incorporar los beneficios fiscales que contempla el IRPF. Como es fácil advertir, el contribuyente no realiza estas cuentas, ya sea por su complejidad o por pereza, circunstancia que además agravan las distintas valoraciones del inmueble, las diversas fórmulas de coordinación administrativa o las prácticas defraudadoras que existen contra la hacienda pública.

El segundo ejemplo trata del volumen notable y desigual de recursos públicos que estas políticas sobre la vivienda proyectan en los territorios. En efecto, los impuestos que obtiene por este concepto un municipio concreto y que son posteriormente devueltos al contribuyente por otras Administraciones (central y autonómica), constituye en realidad una transferencia de recursos públicos desde esas administraciones al municipio citado, transferencia que suele ser opaca, escasamente considerada, pero de notable incidencia territorial. Este hecho incentiva la construcción excesiva, ya sea por el reducido coste político que ofrece una tributación recuperable, ya por los abundantes recursos que dicha actividad proporciona a la hacienda municipal. Pero la construcción desordenada genera costes diversos y las transferencias implícitas pueden debilitar la equidad. En estos equilibrios nos movemos hoy y las ideas deberían estar claras.