La banca pelea por las hipotecas, de Mayte Rius en La Vanguardia
La rebaja de diferenciales y de las cuotas iniciales anima a muchas familias a revisar su crédito
Con los tipos de interés al alza y los precios de los pisos por las nubes no es fácil vender hipotecas, así que la competencia para captar a quienes las buscan se ha vuelto algo más feroz. El gancho de diferenciales más bajos (euribor+ 0 se anuncia ya) y de hipotecas progresivas que abaratan las primeras cuotas, son las principales armas, y los ahorros que comportan están animando a muchas familias a revisar su hipoteca. En el último año los cambios en préstamos hipotecarios han crecido casi un 24%.
Todos estamos notando la ralentización del mercado y tenemos que exprimirnos el cerebro para dar soluciones imaginativas que nos permitan seguir manteniendo las cifras de negocio". Albert Constans, responsable de banca de particulares de Banc Sabadell, y César González, director de productos de financiación de Bankinter, coinciden plenamente a la hora de justificar por qué estas entidades han entrado en la guerra de diferenciales de las hipotecas. Bankinter anunció el pasado 23 de abril la comercialización de una hipoteca al euribor más 0,18 para financiar viviendas que cuesten como mínimo 300.000 euros. Sabadell lanzaba al día siguiente su Hipoteca Premium, con un diferencial del 0 los seis primeros meses y el 0,35 después, para viviendas con una tasación superior al millón de euros. Constans reconoce que con esta hipoteca "perdemos dinero el primer año y estrechamos el margen que nos queda después, pero lo que buscamos es atraer y fidelizar a clientes de rentas medias-altas que pueden generarnos negocio a través de otros productos".
Y no son los únicos que están dispuestos a perder dinero con la hipoteca si sirve para atraer clientes a los que colocar luego otros productos. La banca por internet de Banesto - ibanesto. com- ofrece la Hipoteca Cero, con un diferencial de 0 los tres primeros meses y del 0,35 el resto. Activobank, del grupo Sabadell, dispone de una hipoteca al euribor+ 0,28 y Uno-e ofrece un diferencial de 0,29.
Lo importante es la TAE
ING, que dio el pistoletazo de salida a la guerra de diferenciales en septiembre pasado, ofrece su Hipoteca Naranja al euribor+ 0,33. "Aunque puedan verse mejores diferenciales en el mercado, lo importante es mirar la oferta en su conjunto, con todas las condiciones, para no llevarte sorpresas, porque el diferencial se está utilizando como gancho pero al final se acaba pagando más", comenta Carina Szpilka, directora general de la Hipoteca Naranja.
Por ello, aconseja a quienes buscan hipoteca que se fijen en la TAE (Tasa Anual Equivalente) más que en el diferencial a la hora de comparar los productos de distintas entidades. "La TAE es la mejor referencia del coste real, porque tiene en cuenta tanto el tipo de interés del primer año como las comisiones, el diferencial y los productos asociados, porque algunas hipotecas te ofrecen un diferencial muy bajo pero luego te obligan a contratar una cuenta que te genera comisiones periódicas, un plan de pensiones o determinados seguros, así que al final acabas pagando más", dice Szpilka. Asegura que, con este criterio de la TAE, "la nuestra se mantiene como la mejor hipoteca en el mercado". Y añade que entre un 30% y 35% de las operaciones que realizan obedecen a cambios de hipoteca de clientes que buscan mejorar las condiciones que tenían en otras entidades.
Las estadísticas indican que cada vez son más los hipotecados que se animan a revisar sus préstamos para beneficiarse de las nuevas facilidades que ofrecen los bancos. Los últimos datos del INE indican que el pasado mes de febrero se modificaron las condiciones de 17.740 hipotecas de viviendas, un 23,8% más que en el mismo mes de 2006. Tres de cada cuatro deudores optaron por mejorar su hipoteca sin cambiar de entidad recurriendo a una novación, mientras que un 17% optó por cambiar de banco. Y más de la mitad de los cambios realizados tenían como objetivo modificar el tipo de interés.
Las entidades consultadas admiten que hay un número creciente de clientes que se interesa por las nuevas ofertas para ver si con ellas pueden pagar menos de hipoteca. "Antes de animarse a un cambio hay que hacer números y ver si lo que se puede ganar de diferencial compensa los gastos que se generan al modificar la hipoteca: notario, registro, tasaciones... Nosotros no creemos que la mejora de nuestra oferta vaya a canibalizar la cartera actual de préstamos", comenta César González, de Bankinter.
Cuotas progresivas
Pero la mejora de la oferta hipotecaria en los últimos meses va más allá de la puja de diferenciales. Una segunda batalla de la actual guerra hipotecaria se libra en lo que se denominan las cuotas progresivas. Fuentes del Santander, que es una de las entidades que ha apostado por este sistema, aseguran que "con este tipo de cuotas se consiguen cuotas más bajas durante el primer tercio de vida de la hipoteca que si se baja el diferencial, y sin necesidad de alargar innecesariamente los plazos, con lo que se consigue facilitar las cosas al cliente". Añaden que para la mayoría de familias esta fórmula facilita mucho el acceso a la vivienda, "porque los más duros suelen ser los primeros años, luego la carrera profesional suele evolucionar y aumentan los ingresos". El Santander concreta estas facilidades en la posibilidad de no pagar ni capital ni intereses durante el primero año, acogerse a un sistema de cuotas que crecen el 2% anual o combinar ambas fórmulas. "Este sistema proporciona cuotas más bajas (hasta un 20% inferiores) que las hipotecas tradicionales los doce primeros años", aseguran desde la entidad.
Banc Sabadell también se ha apuntado al sistema de cuotas progresivas con un préstamo a tipo fijo (5,5% a 30 años) que incrementa la cuota a pagar un 2% anual con la idea de asimilarla a la previsible subida de los salarios.
