En el debate sobre el acceso a la vivienda que se desarrolla estos últimos meses destaca una serie de recetas que se repiten insistentemente. Una de ellas es la de potenciar el alquiler ante la compra como una de las panaceas para resolver el problema. Se argumenta que en Europa el peso del alquiler es mucho más elevado que en España, olvidando que ello se debe en buena medida a la política de promoción masiva de vivienda pública llevada a cabo para paliar las destrucciones generalizadas a causa de la Segunda Guerra Mundial. Es decir, el grueso del diferencial en el peso del alquiler deriva de la acción pública más que de la diferente predisposición de los propietarios privados. Ello no no obsta para recordar que en algunos países, como Gran Bretaña, la propiedad inmobiliaria está mucho más concentrada con un patrimonio acumulado a lo largo de décadas o centurias, que en el centro de las grandes ciudades se explota bajo el régimen de alquiler.

Pero los problemas de un gran parque público de vivienda de alquiler en acelerado envejecimiento son muchos. Y por eso la Sra. Thatcher hizo todo lo posible para desprenderse de él y venderlo a sus inquilinos. Medida que, como tantas otras, al gobierno de Blair no se le ha ocurrido deshacer.

Se argumenta también que no hace tanto que la opción del alquiler era mucho más presente en nuestro parque inmobiliario y que los ciudadanos tenemos una manía injustificada para optar por la propiedad en vez del alquiler. Pero las transformaciones y la expansión urbana hacen difícil que ningún inversor privado, adquiriendo suelo a precios de mercado, se plantee masivamente la oferta del alquiler. Incluso entre inversores institucionales que busquen rentabilidades a largo plazo más que plusvalías a corto, no debe extrañarnos que el precio de un alquiler equivalga a lo que costaría financiar ese mismo inmueble con una hipoteca a 30 o 40 años, que además coincide con el periodo de vida útil del inmueble antes de que se deban acometer reformas o rehabilitaciones de envergadura. Por tanto, si el alquiler en mercado libre difícilmente será más barato que el acceso a la propiedad, no debe sorprendernos que los ciudadanos, que no son tontos y utilizan la economía del sentido común, opten por la compra tan pronto como son solventes y tienen unas perspectivas razonables de estabilidad o de progresión en sus ingresos a medio plazo. El renting puede tener sentido para algunos particulares cuando se trata de un automóvil que pierde casi todo su valor de mercado al cabo de cinco años. En el caso de un inmueble, sin embargo, el plazo de depreciación no sólo es mucho más largo, sino que en muchos casos se revaloriza a corto y medio plazo por efecto de la expansión urbana. El alquiler es un gasto y la compra una inversión. Una inversión que, en un país con unas pensiones medias mucho más bajas que en todos nuestros vecinos con elevada presencia del alquiler, se convierte en una fuente de seguridad ante la vejez y de posibles ingresos complementarios si se vende o se suscribe una hipoteca inversa.

No vamos a caer en la tentación de dar aquí recetas para resolver un problema tan complejo como el del acceso a la vivienda. Pero debemos, al menos, comenzar a desterrar tópicos y soluciones tan difíciles de materializar como de dudosa eficacia en cuanto a los objetivos que persiguen. De hecho, todos los que defienden el alquiler como alternativa ante las dificultades de acceso a la vivienda viven en régimen de propiedad, muchas veces con segunda residencia incluida.

ENRIC LLARCH, economista.