En la actualidad, el acceso a la vivienda constituye uno de los principales problemas para la sociedad española. Así lo atestigua, mes tras mes, el correspondiente barómetro del CIS. En el realizado en octubre, la vivienda es el problema que más directamente afecta a los españoles (23,3% de las respuestas), por encima del paro (20,1%) o las dificultades de índole económica (19,8%). El problema de accesibilidad no está restringido a la adquisición, sino que en bastantes ocasiones también afecta al alquiler, especialmente en las grandes ciudades.

Así, no es fácil encontrar en las ciudades de Barcelona y Madrid un piso en arrendamiento por debajo de los 500 euros mensuales.

En este contexto, la existencia de viviendas vacías constituye un auténtico despilfarro económico y un motivo de crispación social. No es una repercusión marginal, si nos atenemos a las cifras del Censo de Población y Viviendas del INE de 2001. Según él, existen en España 3,1 millones de viviendas vacías, el 14,79% del parque residencial.

En concreto, en las provincias de Barcelona y Madrid, donde más importantes son los problemas de acceso a un piso de alquiler, hay más de 300.000 residencias desocupadas. Desde mi perspectiva, las viviendas vacías suponen una rémora para generar un amplio mercado de arrendamiento, especialmente en las grandes ciudades. No obstante, considero que el problema no es de la magnitud del detectado por el INE, pues estimo que la anterior cifra está claramente sobredimensionada.

Así lo atestiguan minuciosas encuestas encargadas por los ayuntamientos de Barcelona y Madrid. Los principales motivos en que se sustenta dicha opinión son: la residencia de los propietarios en una vivienda distinta a la reflejada en el padrón, la realización de arrendamientos sumergidos (por ejemplo, a inmigrantes sin residencia legal en España), la utilización como segunda o tercera residencia de las indicadas viviendas (incluso en las principales capitales españolas), y la oferta de las mismas, en el momento de realización del censo, en el mercado de alquiler y venta.

Fomentar el alquiler

Sin embargo, aunque la cifra fuera aproximadamente la tercera parte de la indicada por el INE, ésta sería suficientemente significativa para la adopción de medidas que permitieran su entrada en el mercado de alquiler. Así lo ha entendido el departamento de Medio Ambiente y Vivienda de la Generalitat de Catalunya. No obstante, desafortunadamente, en su proyecto de Ley de Derecho a la Vivienda, ha optado por una solución final populista, pero escasamente efectiva: la expropiación temporal de viviendas.

Antes de entrar en las medidas adecuadas a establecer para solucionar el indicado problema, creo que es fundamental determinar las causas que generan el actual parque de viviendas vacías. Desde mi perspectiva, los principales motivos son cuatro: especulación, ocupación posterior por un familiar, temor al impago del alquiler e inadecuadas condiciones de habitabilidad. En el primer caso, el arrendamiento de la vivienda suele impedir la realización de una rápida venta (la mayoría de los contratos tienen una duración de cinco años) o supone un significativo descuento en su precio.

En el segundo, constituye un sueño familiar convertido en realidad. La mayoría de los progenitores pretenden que sus descendientes, cuando sean adultos, vivan cerca del domicilio familiar. Para conseguirlo, algunas veces, adquieren las nuevas viviendas con gran antelación a la fecha estimada de emancipación de sus hijos (en determinadas ocasiones, más de diez años). Consideran que el mercado no siempre proporciona las oportunidades adecuadas, especialmente en lo que concierne a la ubicación de las viviendas.

Hasta el momento de la ocupación, los pisos adquiridos suelen ser utilizados como despacho informal, lugar de estudio o trastero y, por tanto, en términos estadísticos, son calificados como viviendas desocupadas. El tercero suele ser la consecuencia de una negativa experiencia con algún antiguo inquilino y de una inadecuada legislación sobre arrendamientos urbanos. Finalmente, en el cuarto, la vivienda tiene un deficiente estado de conservación, impidiéndole éste formar parte del mercado de alquiler.

De todas las anteriores causas, esta última es la más frecuente. Un significativo porcentaje de propietarios considera que no les sale a cuenta rehabilitar los pisos.

Estiman que los ingresos recibidos por alquileres no compensan la inversión realizada en la reforma. Debido a ello, tienen la vivienda infrautilizada. No creen que sea un problema porque, a pesar de su deficiente estado de conservación, su valor de mercado con el transcurso del tiempo incrementa de forma sustancial (al menos, así ha sucedido en los últimos años). Además, a un significativo número de demandantes no les importa adquirir una vivienda a reformar. Debido a ello, si los propietarios necesitan liquidez, venden las viviendas y obtienen, a pesar de sus inadecuadas condiciones de habitabilidad, una elevada plusvalía. Dados los anteriores motivos, el establecimiento de una legislación que permitiera la expropiación temporal de las viviendas desocupadas sería totalmente contraproducente.

Previsiblemente, comportaría la creación de una policía de vivienda (para averiguar qué residencias están realmente vacías); haría que la Administración tuviera que asumir funciones propias de una empresa constructora, intermediaria y administradora de fincas y, el aspecto más importante, alejaría a los inversores patrimonialistas del mercado residencial debido a la inseguridad jurídica generada.

Riesgo inversor

Si la medida es establecida únicamente en Cataluña, numerosos inversores que compraban viviendas en Barcelona con destino al mercado de alquiler dejarían de hacerlo, y procederían a adquirirlas en otras ciudades, como Madrid, Valencia o Lisboa. A medio plazo, la disminución de la demanda de viviendas por motivo de inversión en la capital catalana previsiblemente reduciría la oferta de pisos en arrendamiento, generaría escasez de producto en el mercado de alquiler y provocaría una significativa subida de las rentas pagadas por los inquilinos.Exactamente, el efecto contrario del inicialmente pretendido por la Administración catalana.

Las medidas correctas a aplicar nos las enseña claramente la teoría económica.

Si el objetivo final es conseguir alquileres más asequibles, la oferta de viviendas en arrendamiento debe incrementar. Para ello, aunque sea impopular, la Administración debe estimular la adquisición de viviendas por parte de propietarios patrimonialistas. Los estímulos otorgados pueden ser de muy diferente índole: la reducción o exención de los impuestos que gravan el arrendamiento de una vivienda, una reforma de la ley de arrendamientos urbanos que permita desalojar de forma rápida a los inquilinos morosos, y la concesión de subvenciones y créditos blandos a los propietarios que decidan reformar sus viviendas y ofrecerlas en alquiler.

Paradójicamente, estas medidas, aunque pueden resolver parcialmente el problema observado, son sumamente impopulares y constituyen una fuente potencial de pérdida de votos para determinados partidos o coaliciones políticas. Por parte de algunos colectivos, con importantes presencia pública y mediática, son consideradas como regresivas. Concretamente, como una transferencia desde los pobres hacia los ricos (propietarios). Dada esta opinión, ¿qué medidas suelen adoptar los políticos: las populistas o las económicamente correctas? No hace falta que conteste a la pregunta, ya que estoy seguro de que ustedes conocen perfectamente la respuesta.