Estamos ahorrando para pagar la entrada" es un comentario habitual de quienes están buscando piso, que en los viejos tiempos de la peseta solía concluir con la apostilla "ya tenemos ahorrados dos millones", o tres o cuatro que permitían por fin la compra. Ahora, sin embargo, cuando el precio medio de un piso nuevo en Barcelona se sitúa en 600.000 euros, pagar los impuestos y gastos bancarios asociados a la compra - un 9,7% del valor del piso- está fuera de la capacidad de ahorro de la mayoría de quienes quieren comprar su primera vivienda.

Según un estudio realizado por la Unión de Créditos Inmobiliarios entre clientes de 20.000 agencias de compraventa de pisos, la mitad de los compradores necesita un crédito que supere el 100% del valor de tasación de la vivienda, mientras que en el 2002 era sólo un 28%. Pedro Javaloyes, director de marketing de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios, asegura que "estos costes son la primera causa por la que hay gente que se queda sin hipoteca y sin piso". Según una encuesta realizada por Creed para la Agencia, una red de franquicias de intermediación financiera, si se redujeran un 25% los impuestos que gravan la adquisición de viviendas, "la mitad de las operaciones que ahora no se formalizan por falta de solvencia del solicitante se podrían realizar".

Javaloyes destaca que, pese a las recomendaciones contrarias del Banco de España, actualmente "la mayoría de las entidades se aviene a financiar el 100% del valor de tasación de la vivienda", siempre que el comprador suscriba un seguro que garantice a la entidad el mayor riesgo de impago. A menudo, además, las entidades conceden estas maxihipotecas con tipos de interés más elevados que las hipotecas que financian porcentajes más reducidos del precio de la vivienda. "Bancos y cajas han sido flexibles porque sabían que con los aumentos de precios del mercado inmobiliario ese 100% se iba a quedar en mucho menos en pocos años", destaca Javaloyes. Llegar al 110%, sin embargo, es cada vez más excepcional.

Paradójicamente, España no es de los países europeos donde estos gastos son más elevados. Según un estudio de la Federación Hipotecaria Europea, los impuestos sobre la compra suponen un 8% del valor del piso y los de constitución de una hipoteca otro 1,7%. Total, un 9,7%, frente al 17,1% que se requiere en Bélgica, el 13% de Grecia o el 11,8% de Italia. En cambio, en el otro extremo, los gastos suponen sólo el 1,9% en el Reino Unido, el 2,4% en Suecia o el 3,3% en Dinamarca.

La rebaja de estos impuestos facilitaría el acceso a la vivienda pero, según el estudio de la Federación Hipotecaria Europea, mantenerlos en niveles elevados tiene efectos estabilizadores sobre el mercado inmobiliario. El estudio señala que estos costes desincentivan el cambio frecuente de vivienda y hacen menos rentable la compra de vivienda como inversión, lo que desalienta las burbujas especulativas. Como contrapartidas negativas, sin embargo, la federación señala que contribuyen a convertir el precio de la vivienda en poco flexible, lo que tiende a agravar las variaciones de precios y actúan como una barrera para la movilidad laboral, porque encarecen enormemente el proceso de comprar una vivienda similar a la que ya se posee.

La reforma de la ley Hipotecaria que impulsa el Gobierno reducirá los aranceles de Notaría y Registro de la Propiedad, dos gravámenes que conjuntamente no llegan a suponer el 0,1% del valor del piso. Según la Agencia Negociadora de Productos Bancarios, para facilitar realmente el acceso a la vivienda el Gobierno debería reducir el IVA que grava la venta de pisos nuevos (7%) o el impuesto de transmisiones patrimoniales (por el mismo porcentaje) que grava los de segunda mano, o al menos el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD), que llega a pagarse dos veces: al comprar un piso nuevo supone un 1% del valor del inmueble, y, en pisos nuevos y usados, se paga idéntico porcentaje del crédito solicitado al constituir la hipoteca.

Con todo, el IAJD se ha constituido en un "maná" para las comunidades autónomas - las entidades que lo recaudan-, de forma que les aporta ya un 6% de los ingresos y su recaudación ha estado subiendo a ritmos del 20% anual. De hecho, según un estudio del Deutsche Bank, las autonomías serán las administraciones más damnificadas por la ralentización inmobiliaria que ya se apunta.