Mucha gente se ha dedicado en estos últimos años al juego de las comparaciones entre lo que se ha ganado en Bolsa y la rentabilidad que proporciona una inversión inmobiliaria. Parece que el ciclo económico en el que todavía estamos (y quizás estemos aún en la parte más alta del mismo) está lanzando una invitación a la moderación en ambos casos. Es decir, el aumento de los precios de los pisos tiende a situarse ya por debajo de los dos dígitos y la rentabilidad de la Bolsa, medida por el Ibex 35, no parece que en el año 2007 vaya a alcanzar los niveles (casi un 32% de ganancia) del pasado año 2006. En todo caso, la moderación simultánea de ambas rentabilidades pone de relieve la madurez del ciclo económico y quizás constituye un anticipo del eventual declinar que la economía puede mostrar en los próximos meses en cuanto a crecimiento de la actividad.

Las motivaciones que empujan los precios de ambos activos, los inmuebles y las acciones, son en todo caso bastante diferentes. Los inmuebles son al mismo tiempo un bien de primera necesidad y una interesante inversión mientras las acciones forman parte de la renta que se destina al ahorro, misión esta que a veces también cumplen los inmuebles. Quienes hayan dedicado parte de su renta a invertir en pisos y en acciones desde cuatro o cinco años para acá pueden hacer un balance altamente positivo en ambos casos, siempre con la particularidad de que el grado de liquidez es muy superior en las inversiones en Bolsa que en las inversiones inmobiliarias. La disponibilidad de los recursos invertidos es un aspecto muy importante y que a veces se olvida a la hora de establecer las comparaciones de inversión.

La revalorización de los pisos está aparentemente tocando a la moderación lo que no significa que los precios estén en trance de estancarse ni mucho menos de retroceder, algo nunca visto en el mercado español. Existe la experiencia de largos periodos de tiempo de estabilidad de precios en los inmuebles, pero no hay estadísticas fiables que pongan de relieve descensos en los precios, al contrario de lo que sucede en la Bolsa, en donde el riesgo de pérdida es algo más que una hipótesis remota. En el año 2002, sin ir más lejos, el Ibex cayó un 28%. Y en el año 2001 cerca de un 8%. En el año 2000, un 21,7%. Es decir, tres años seguidos de pérdidas.

¿Puede suceder algo así en los pisos? No es fácil, ya que los descensos de las Bolsas se producen cuando hay empresas que pierden o empresas que ven descender sus beneficios. En el sector inmobiliario, la demanda puede ser más o menos intensa o incluso ser menor que la oferta, pero pocos acometen la venta de un inmueble en pérdida, como no sea alguna entidad financiera en un proceso de tipo judicial tras hacerse cargo de un inmueble por impago del crédito con el que se había adquirido. No obstante, el hecho de que no sea habitual no quiere decir que no pueda suceder. De hecho, en fases en las que los pisos se venden con dificultad, hay propietarios que los traspasan a precios inferiores a los que se han realizado transacciones similares en meses anteriores, lo cual no es una pérdida en sentido estricto, pero sí es una venta a un precio inferior al que venía siendo habitual en el mercado.

Hoy por hoy, los aumentos de los precios de los pisos, lejos no obstante de sus mejores días, mantienen una tendencia alcista claramente más moderada que en años anteriores y el plazo necesario para vender un inmueble ha aumentado de forma considerable. Lo que está habiendo es sobre todo un problema de liquidez y cada vez más inversores en inmuebles van a encontrarse con dificultades de este tipo.

Los datos que reflejan los precios a los que se realizan las transacciones no son, por ello, un buen reflejo de la realidad o, al menos, no son el único reflejo fiable. En fase de debilidad del mercado, como parece ser ya la actual, debería medirse el aumento del plazo necesario para vender un piso. Ese es el indicador ahora mismo más real del mercado inmobiliario y el que marca realmente las diferencias con las inversiones mobiliarias, es decir, en acciones bursátiles, en las que el grado de disponibilidad y realización de la inversión es incomparablemente superior.